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远洋“地产金融”套现86亿 这一次是北京朝阳写字楼

    观点地产网北京(楼盘)房企远洋集团在探索“房地产金融”的道路上越行越远。这次它设立了一个基金,并把自己旗下一个商业综合体项目放了进去。

      12月23日,远洋公告表示,全资子公司新耀环球有限公司,与工银国际投资管理有限公司的全资附属永帆国际有限公司,分别出资人民币9亿元的等值美元设立一个基金公司:SOL Property Fund GP II Limited。

      而该基金公司设立的目的,是为了设立物业基金,收购远洋全资子公司迅荣创富有限公司持有的,位于北京市朝阳区CBD核心区的一个商业综合体——远洋光华国际。

      资料显示,远洋光华国际于2009年落成,总建筑面积约10.8万平方米,共有写字楼、服务式公寓、商业三种业态。写字楼部分分共分AB、C两座。AB座一体相连,C座独立成栋;其中,AB座建筑面积5.31万平方米,标准层面积2492.5平方米;C座面积5.27万平方米,标准层面积2513.96平方米。

      项目目前由西门子中国、甲骨文、普华永道会计事务所、葛兰素史克(中国)等企业租用。截至2018年6月30日止六个月,该物业产生租金收入总额约人民币1.56亿元(未经审核),出租率约为93%。

      上述收购的代价约为53.8亿元,出售完成后,远洋光华国际项目将不再并表。远洋预计,出售事项产生的未经审核除税前收益估计约为17.95亿元,该笔资金将用作一般营运需要。

      这也是近半个月内,远洋接连推进的第二笔房地产金融化交易。12月13日,该公司以北京的远洋未来广场、远洋山水未来汇,以及位于天津(楼盘)的远洋未来广场三个项目作底层资产,发行规模为32.03亿元的ABS产品。

      其中,北京的远洋未来广场、北京远洋山水未来汇、天津远洋未来广场建筑面积分别为6.2万平方米、2.7万平方米和16.6万平方米。远洋以此发行的ABS优先级分为A1、A2两档,其中,A1档发行利率为5.5%、A2档发行利率为6%。

      粗略计算,远洋近期通过物业基金、类REITs等金融手段,已累计将旗下四个商业项目套现约达85.83亿元。

      针对上述地产金融化手段,远洋表示,随着投资物业体量的不断扩大,集团正在形成和建立针对商业地产的“投资、运营、增值、退出”的闭合资本运作模式。目前远洋持有性物业规模约达360万平方米,主要位于北京、上海(楼盘)等城市。

      另一方面,拿一些比较优秀的底层资产做资产证券化、金融化,也是地产公司目前比较好的筹资方式,“这也正成为市场的一种趋势”。

      以最新出售远洋光华国际为例,远洋收回的现金流还能够降低集团的杠杆比例,及优化集团的财务指标。这被视为远洋针对财务负债优化而寻求商业项目的退出。

      观点地产新媒体了解,截至今年6月30日,远洋总资产达到2192亿元,同比上涨14.22%;但负债亦达到1571亿元,增速17.94%;同期负债率为71.66%,达到近年来的高位。

      因此,就有业内人士分析认为,远洋这次设立基金收购旗下的项目,就相当于一次“套现”。至于为什么不直接出售项目的股权,因为“做成基金以后会比较有想象空间和操作性”,以后这个项目还可以变成底层资产做证券化。

      同时,房地产金融化也是远洋近年来一直侧重探索的业务。在“投融管退”中,远洋此次就是以股权的方式做项目投资的“退出”。

      据了解,远洋在2010年设定第三步发展战略,提出了“具有投融资能力的房地产投资管理公司”的愿景,房地产金融纳入远洋的核心主业,并希望构建“实业+金融”的模式。

      公司董事局主席兼总裁李明就曾对外表示:“除了住宅业务,其他业务远洋更多是期望以投融资的方式去开展,以管理人或投资人的身份,收取相关的管理费或投资收益。”

      2011年,远洋曾尝试与KKR集团在成立双GP基金平台,投资中国房地产市场。2017年,远洋资本就已经与工银国际基金搭建了“远洋-工银持有型物业基金”,规模50亿元。

      中信资本董事总经理,主要负责募资和业务发展的董伟海在接受观点地产新媒体采访时,曾表示:“国内的资本市场逐渐成熟,国内的机构投资人在这方面的投资,尤其是在办公楼的投资,这些年是明显加大的。“

      同时,ABS和类REITs等给商业物业的退出提供了一个新的思路、一个新的途径。所以近年来商业物业的交易比较活跃。“近一年有一些变化,对于有些开发商来说,它可能会欢迎基金以股权的形式投进去,这是帮它解决资本金的问题。”董伟海称,这方面商业物业有一个比较大的需求,因为商业物业的投资金额很大。

      同时,对于房地产企业来说,目前也是一个出售项目的好时机。

      光大安石资产管理副总裁不久前曾告诉观点地产新媒体,在目前资本市场“钱紧”的情况下,“现在是一个将资产卖出的好时机”。市场情况不会一时好转,否则未来现金流出问题了,到后面会更麻烦。

      可供佐证的案例是,12月21日,市场传言黑石拟以12亿美元(约合82.75亿人民币),收购丰树集团旗下上海怡丰城及其相邻办公大楼。

    

      上海怡丰城是丰树在中国单体投资额最大的项目,总投资额约人民币50亿元。与出让价格相比计算,若忽略经营费用、相关债务等开支,丰树便凭借该项目便获得将近30亿元的收益。

    

    (责任编辑:徐帅 )

欢迎阅读本文章: 刘晓刚

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